SITUATION DE L’AMENAGEUR 28 JUILLET 1994
L’ensemble immobilier “LES HAUTS DE FONTSAINTE” a été créé par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES VALLONS DE FONTSAINTE (SVF) sous la forme de Zone d’Aménagement Concerté, suivant décisions de l’autorité Préfectorale prises en mai 1971 et novembre 1972 (création et réalisation de la ZAC puis permis de construire 165 logements).
L’objet social prévoit l’aménagement des terrains (ZAC) et la construction-vente des logements, dans la forme “vente en état futur d’achèvement.”
La garantie de bonne fin est obtenue auprès de la BANQUE VERNES ET COMMERCIALE DE PARIS (BVCP) tandis que la gestion est assuré par une société privée importante, la SA JONQUA.
De 1972 à 1976, la SA JONQUA réalise les deux premières tranches (Bâtiments A et B), soit 133 logements et une grande partie des équipements publics et privés de l’ensemble.
En 1976, la SA JONQUA dépose le bilan et est déclaréé en faillite, à Paris, alors que les travaux qu’elle réalise en qualité de Maître dOuvrage Délégué de SVF ne sont pas totalement achevés.
SVF doit alors assumer par elle même la situation difficile ainsi créée: inachèvement, malfaçons, nonconformités,découvert bancaire très important, désordres de gestions, malversations…. Monsieur Marcel VERLAC, principal associé, après la SA JONQUA, est totalement ignorant des affaires immobilières. Avec l’accord et l’appui de BVCP il met en place une nouvelle structure de gestion qui parvient à amorcer un redressement courant &çèè : l’essentiel des réparations sont réalisées, les aires de stationnement aménagées, l’ensemble des dossiers remis en ordre, les Sociétés HAUTS DE FONTSAINTE I et II (“multicopropriété”= 114 associés!) dissoutes…
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “LES HAUTS DE FONTSAINTE” engage alors une procédure en annulation du permis de construire. De ce fait, la réalisation de la 3 ème tranche est différée. Or l’achèvement de l’ensemble n’est possible qu’au moyen de la construction vente des derniers logements et garages.
La nouvelle Municipalité, élue en mars 1977, se saisit de l’opportunité qui lui est ainsi offerte bien imprudemment par le SYNDICAT et exige la révision intégrale de l’ensemble du dossier administratif : la ZAC doit être entièrement refondue et “mis à jour”, un nouveau projet de construction doit être élaboré, répondant aux critères d’adaptation maximale aux sites.
Il faudra sept ans de travail et d’études et un important budget d’honoraires pour aboutir.
Un premier permis de construire partiel est optenu en 1981 (bâtiment DE) mais la BVCP est nationalisée et doit se retirer en suspendant la garantie de bonne fin. Elle préconise la cession des droits à construire la 3 ème tranche, SVF refusant de poursuivre le programme sans l’appui de sa banque, sachant par ailleurs que la situation conflictuelle créée par le SYNDICAT et la MUNICIPALITE est un facteur dissuasif pour tout autre organisme financier.
La cession des droits à construire résiduels est consentie à des Promoteurs Marseillais qui fondent, à cet effet, la SCI NOUVELLE LES VALLONS DE FONTSAINTE (SNVF. mars 1981- mars 1982): un cahier des charges définit les obligations, en matière d’équipements, de SVF, Aménageur et de SNVF, Constructeur.
Il convient de rappeler, néamoins, que dès juillet 1983 le SYNDICAT s’est trouvé en opposition aux dirigeants de SNVF, pour des malfaçons ou inachèvements constatés dans le bâtiment DE, et la déficience de certains équipements. Le Promoteur a cependant réalisé et vendu l’intégralité de son programme, entre 83 et 88, sans l’achever et sans que les actions menées par le SYNDICAT aient abouti.
A noter également que c’est à la demande expresse de l’Autorité Municipale (élue en mars 89) et des membres actifs du Conseil Syndical que l’Aménageur SVF est intervenu, dès septembre 1989, pour dresse un bilan de la situation de désordre créée par SNVF et rechercher des solutions.
Toutes les tentatives de conciliation et offres de collaboration ayant échoué, SVF, en sa qualité d’Aménageur, n’a d’autre alternative que de se substituer à SNVF.
Les travaux de constructions des garages des bâtiments C1.C2.C3 sont entrepris dés après la conclusion du protocole de 6 août 1990 avec le SYNDICAT. Tous les box sont livrés entre cette date et mars 1991, dans les délais convenus. Dans le même temps l’essentiel des réparations de malfaçons et sinistres divers est exécuté, sous contrôle d’Expert Judiciaire qui en constate la bonne fin en avril 1991.
A cette date restent à traiter quelques équipements généraux (voie 6-circulations piétons-accès garages EST-2éme tranche garages EST-désenclavement des secteurs P et NB publics…), la création de la place de stationnement n°632, l’aménagement de la terrasse sur garages C1.C2.C3. (parties privées et communes)…
L’impossibilité de trouver ses créances (895000.00 dûs par la Commune- 284000.00 par différents copropriétaires-124000.00 par EDF-95621.00 par le syndicat-), l’opposition marquée par les Copropriétaires à la construction du garage EST éme tranche, et une procédure inattendue en recouvrement de créance par une société (SCI SIPAR) intervenant pour le compte des associés sortant de SNVF, entre autres difficultés, entravent l’action de SVF, dont les associés se montrent de plus en plus réticents en constatant la dégradation injustifiée et inexplicable des relations avec la Copropriété, en dépit des accords du 6 août 1990.
La procédure de redressement judiciaire ouverte par le TGI de Marseille, le 22 juillet 1993 est la conséquence des initiatives de deux créanciers:
– SOCOTEC contre SNVF, pour 18260.06 représentant un solde d’honoraires (Mission de contrôle de conformité des travaux!!!)
– Maître FERRAUD PRAX, représentant l’Entreprise BATIFOS, mise en liquidation judiciaire depuis plusieurs années, contre SVF, pour 94546.00 F, solde de travaux réalisés en 1983 (AFFAIRE MAL D’FENDUE PAR M.VERLAC depuis son bureau de PARIS, entre 1985 et 1988, transaction conclue, non suivie d’effet, jugement pris par défaut).
Après le 22 juillet 1993 plusieurs jugements sont prononcés par la 3éme Chambre du TGI de Marseille prolongeant la période d’observation.
Le 28 juin 1994 le tribunal, constatant que les deux SCI ont un objet et un patrimoine communs prononce la jonction des deux procédures de redressement judiciaire et invite SVF à présenter un projet de plan de redressement commun, ce qui est fait le 5 juillet 1994.
Le 12 juillet 1994 le Mandataire Judiciaire, Maître Martine BONARDI, prenant acte des propositions objet du plan, porte à la connaissance des créanciers les modalités de paiement des dettes en soulignant que la réalisation des actifs nécessaires à l’accomplissement des obligations de SVF impose l’achèvement de tous les travaux y compris la deuxième tranche du “GARAGE EST”.
Le Syndicat des copropriétaires est mentionné au dit plan de redressement en qualité de créancier au titre des charges de copropriétés impayées et des travaux d’équipements généraux actuellement inachevés et visés ci-dessus.
Le Syndic de la copropriété sera, en conséquence, consulté par le Mandataire Judiciaire et aura à émettre un avis sur le plan de redressement (audience. 3émé Chambre TGI 27 SEPTEMBRE 1994.
Les Services Publiques Compétents fixeront le niveau d’achèvement des équipements prescrits au programme de réalisation de la ZAC (Arrêté Prefectoral du 8 février 1984) et la COMFORMITE de l’ensemble immobilier sera prononcée au constat, par ces mêmes Services, de l’achèvement.
Il faut souligner ici que le plan de redressement ne vise de fait que l’achèvement définitif de l’ensemble immobilier dans l’intérêt des Copropriétaires. En ce sens il est conforme, dans l’esprit, au protocole d’accord conclu le 06 AOÜT 1990 avec le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.
Le rétablissement des Copropriétaires dans leurs droits a été la seule motivation de SVF qui a oeuvré en étroite liaison avec les membres du Conseil Syndical et le Syndic aussi bien pour la réalisation des garages C1.C2.C3. qu’en réparation des préjudices causés par l’impéritie de SNVF.
La situation actuelle d’inachèvement ne saurait en aucune manière êtres imputée à l’aménageur, lequel s’est définitivement retiré de l’opération en 1984, dés après l’obtention des autorisations administratives de régularisation évoquées ci-dessus (Arrêté de réalisation de la ZAC en février 1984 et Permis de construire général en mars 1984 ).
L’exposé ci-dessus révèle des informations objectives sur les conditions dans lesquelles a opéré SVF depuis 1971 jusqu’en 1984 et, par la suite, à partir de septembre 1989; également sur les réponses qu’elle a apporté à l’appel de l’Autorité Municipale et des Copropriétaires; y sont mentionnées aussi les conséquences de la procédure SIPAR et de la prise en charge d’un important passif de SNVF occulté par les Associés sortants et le SYNDICAT. Dés lors, l’analyse de la situation actuelle ne peut conduire qu’à lever toutes suspicions à l’égard de l’Aménageur, dont la velonté d’accomplir ses obligations ne saurait être mise sérieusement en cause.
Il faut enfin savoir que l’opération immobilière LES HAUTS DE FONSAINTE initiée en 1971 s’achèvera avec une perte financière qui excède DIX MILLIONS DE FRANCS et que le financement du plan de redressement n’est possible qu’au moyen d’un concours à fonds perdus de SVF de l’ordre de UN MILLION DEUX CENTS MILLE FRANCS ou plus, dans le cas où toutes les créances ne seraient pas recouvrées.
Ces éléments devraient êtres pris en considération par les Copropriétaires individuellement et collectivement car, en effet, bien qu’en droit l’Aménageur soit tenu des dettes et engagements à leur égard au même titre que les autres créanciers, il n’en reste pas moins vrai qu’il est le seul en mesure d’apporter des solutions valables et définitives aux innombrables difficultés auquelles se heurte le Syndicat depuis des années, difficultés que les Copropriétaires ont parfois créées eux-mêmes sans dicernement.
Il est temps que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES montre la même volonté que L’AMENAGEUR d’en finir.